如何看待人防车位的权属及利用？
作者 | 房地产团队
随着汽车数量的持续增加，小区停车难的问题日益突出，业主对车位的需求不断提升。而人防车位归谁所有，如何利用也因此引起业主的关注。
-1-
什么是人防车位？
人防车位是人防工程的利用方式之一，是开发商根据《人民防空法》的相关要求，建设人民防空地下室，而后将之设计成平时能够用于停放车辆的停车位。
-2-
人防车位所有权争议
人防车位的权属，至今并无明确的法律规定。而司法实践中，由于各个地区理解不同，存在三种不同的观点：国家所有、开发商所有、业主共有。
观点1：国家所有
人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。
案例：北京德隆泰物业管理有限公司与北京龙建集团有限公司案外人执行异议案
案号：（2020）京0111民初5725号
法院认为：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定，人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。
观点2：开发商所有
《民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。开发商因合法建造的事实行为取得人防车位的初始产权。
案例：邱菊、浙江浙大求是物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
案号：（2020）浙05民终367号
法院认为：案涉人防车位系经批准建造的人民防空工程，其所有权的归属，应依照人民防空工程的权属规则来确定，而非以普通不动产物权权属来确定。本案《商品房买卖合同》明确表明案涉人防车位的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，案涉人防车位非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中。根据谁投资、谁收益，谁投资、谁享有所有权的原则，案涉人防车位所有权应归其投资建造者所有。
观点3：业主共有
物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的非经营性车场车库，属于“共用设施设备。如果地下停车位的建筑面积被计入公摊面积并分摊建设费用，则应属于业主共同所有。
笔者观点
（一）人防车位属于建筑物区分所有权中的专有部分，不归业主共有。
《民法典》第二百七十五条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”业主共有的本质判断标准是建筑区划内业主的“公共性或公用性”。而人防车位作为作为人民防空工程表现的形式之一，首要目的是“战时防空”，而非满足建筑区划内业主的公用用途，其不具有“公共性或公用性”属性。
《城市居住区人民防空工程规划规范》（GB50808-2013）2.0.4规定“人民防空工程，系为保障战时人民防空指挥、通信、掩蔽等需要而建造的防护建筑。按照使用功能分为指挥工程、医疗救护工程、防空专业队工程、人员掩蔽工程和配套工程。按照构筑类型分为坑道式、地道式、单建掘开式和防空地下室。”人防地下室具有构造和利用的独立性。
《房产测量规范》（GB/T17986-2000）要求，其中附录B3.1明确“作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”。人防地下室单独测绘建筑面积，具有构造独立。可见，人防地下室单独规划、单独验收、具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够成为专有部分登记客体，应当属于专有部分而非建筑物区分所有权中的共有部分。
因此，人防车位作为人防地下室的平时利用方式之一，不属于法律规定属业主共有的车位，属于建筑物区分所有权中的专有部分。
（二）人防车位的权属，笔者倾向认为归属国家所有。
《民法典》第二百四十六条
法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的，依照其规定。
《人民防空法》第二条
人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。
人防车位作为人民防空工程表现的形式之一，其属于国防设施及资产。因此人防车位对应的人防工程的所有权属于国家。
-3-
开发商作为投资人，享有人防车位的经营和收益，其不因房屋的出售或交付而转移。
第一，《人民防空工程建设管理规定》第四条规定，“人民防空工程建设属于国防工程建设和社会公益事业建设，实行投资主体多元化，国家鼓励支持社会、集体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。”第十五条第三项规定，“防空地下室工程，由有关单位或者个人负责组织建设。其建设经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资。”可见，人防地下室的投资者为负责组织建设的开发商或者个人，房地产投资项目实行许可制度，工程规划许可证许可的开发商为人防工程的法定结建的投资人。
第二，根据《人民防空法》第5条规定，国家鼓励、支持企业事业组织社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。人防车位作为人民防空工程，开发商作为其投资者享有经营和收益权。
第三，人防地下室不属于《民法典》第二百七十五条的规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，其不属于法律规定属业主共有的车位。法定结建的人防地下室的投资人不因开发商出售商品房而转变为专有部分的业主，除开发商法定变更的，投资人的身份是恒定的。业主与开发商建立的买卖合同关系，转移的是合同约定房屋的所有权，其不是开发商主体的变更。
第四，商品房售价不由建设成本唯一决定。开发商按照国家规定法定结建的人防地下室，是开发商对国家履行的法定义务，开发商作为该部分人防工程的投资人，享有案涉作车位利用的人防地下室的收益权，其不应房屋的出售或交付而转移。
以上观点参考：四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终1635号民事判决书部分内容
-4-
人防车位使用要求建议
陕西省及西安市关于人防车位使用的要求规定：
《陕西省物业服务管理条例》第八十三条，物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。
第一百零九条 违反本条例第八十三条第二款规定，将停车位出售、附赠的，由县级以上人民防空主管部门责令限期改正，没收违法所得。
2022年03月22日，西安市人民防空办公室发布的《西安市机动车停车条例》第二十一条 建筑区划内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。人民防空工程平时用作停车位的，应当依法办理相关手续，按照设计在实地标注，并优先向业主出租，不得出售、附赠。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。
因此，笔者认为开发商就人防车位应采取与业主签订《车位租赁合同》的方式处分人防车位，签订同时，向业主明确人防车位使用规范。
-END-
更多内容请关注下方公众号进行阅读
