新《土地管理法实施条例》要点总结

2021年7月2日，李克强总理签署第743号国务院令，公布了修订后的《土地管理法实施条例》，自2021年9月1日起施行。修订后，分为总则、国土空间规划、耕地保护、建设用地、监督检查、法律责任和附则等7章67条，较修订前删除16条，新增39条，修订27条。陕西丰瑞律师事务所房产团队为大家梳理出以下要点：

1. 用国土空间规划取代土地利用总体规划

在《土地管理法》关于第十八条关于国土空间规划体系和编制要求的基础上，新的《土地管理法实施条例》，用“国土空间规划”取代原来的“土地利用总体规划”。在第二条、第三条中明确了国土空间规划的效力和内容，规定国土空间规划应当统筹布局农业、生态、城镇等功能空间，划定落实永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。国土空间规划应当包括国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途管制要求等内容，明确建设用地规模、耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红线等要求，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。

2. 对三区三线等技术概念赋予法律意义

《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》、《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》等意见及文件，定义了国土空间规划三区三线的重要技术概念。本次土地管理法实施条例修订，第三条中将三区（指将国土空间按功能划分为城镇、农业、生态空间）三线（指国土空间的开发的保护控制线：生态保护红线、永久基本农田保护红线、城镇开发边界）的技术概念以行政法规赋予法律意义。

3. 增加了合法占用耕地开垦、验收及公布要求

新《土地管理法实施条例》第八条在原先基础上增加了“省、自治区、直辖市人民政府应当组织自然资源主管部门、农业农村主管部门对开垦的耕地进行验收，确保开垦的耕地落实到地块。划入永久基本农田的还应当纳入国家永久基本农田数据库严格管理。占用耕地补充情况应当按照国家有关规定向社会公布。”及易地开垦的规定。

4. 删除了荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产可确定给开发单位或个人长期使用及使用最长期限的规定

新《土地管理法实施条例》删除了原第17条中“开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上地方人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。”的规定。

5. 对政府提出了关于土地整理、促进耕地保护和土地节约集约利用等要求

新《土地管理法实施条例》第十条、十一条规定了县级人民政府应当按照国土空间规划关于统筹布局农业、生态、城镇等功能空间的要求，制定土地整理方案，促进耕地保护和土地节约集约利用等。

6. 要明确规定严格控制耕地转为非耕地，建立耕地保护补偿制度以及用地原则

为保障国家粮食安全，新《土地管理法实施条例》第十二条专门进行了相关规定，也确定了“谁保护、谁受益”的原则。

7. 明确耕地保护的责任主体为省、自治区、直辖市人民政府，主要负责人是第一责任人

新《土地管理法实施条例》第十三条规定省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域耕地保护负总责，其主要负责人是本行政区域耕地保护的第一责任人。

8. 明确建设项目用地应符合国土空间规划并遵循节约资源、保护生态环境等供地原则要求

新《土地管理法实施条例》第四章第十四条、十五条、十六条等规定提出了建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求，并严格执行建设用地标准，优先使用存量建设用地，提高建设用地使用效率。从事土地开发利用活动，应当采取有效措施，防止、减少土壤污染，并确保建设用地符合土壤环境质量要求等。

9. 明确了国有土地有偿取得是原则，划拨是例外，且从行政法规层面确认了挂牌的法律地位

新的《土地管理法实施条例》第十七条明确了国有土地有偿取得是原则，划拨是例外的国有土地使用方式，十八条首次从行政法规层面确立了挂牌出让方式的法律地位，规定：除依法可以采取双方协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者。

10. 完善了临时用地管理制度

新的《土地管理法实施条例》第二十条完善了临时用地的管理制度，并提出应当尽量不占或少占耕地的要求。

11. 急需用地事项中增加了疫情防控，为时下的疫情防控用地提供了法律支持，明确了补办手续的时限

新的《土地管理法实施条例》第二十一条规定中增加了疫情防控为急需用地事项，并且将补办手续明确为不晚于应急处置工作结束六个月内。

12. 简化了建设用地申报材料，优化了建设用地审批流程，减少了审批层级

新的《土地管理法实施条例》从五方面进行了优化：

1、第二十三条规定市县人民政府组织自然资源等部门拟定农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准，删去“逐级”的表述；

2、第二十四条规定了建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目预审与选址意见书；

3、将现行的“一书四方案”（建设用地呈报书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案）合并调整，整合为农用地转用方案和土地征收申请，并明确了有批准权的人民政府对农用地转用方案和土地征收申请审查的要点；

4、第三十条规定有批准权的人民政府在土地征收审批中，主要是对土地征收的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益确需征收土地情形以及是否符合法定程序进行审查；

5、第二十七条规定将征地补偿安置方案的决定权交由县级以上地方人民政府负责。第三十一条规定国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准土地征收后，对于个别未达成征地补偿安置协议的，由县级以上地方人民政府作出征地补偿安置决定，并组织实施，以体现权责对等，进一步压实了市县人民政府征地补偿安置的主体责任。

13. 细化了土地管理法规定的土地征收程序

新的《土地管理法实施条例》细化主要体现在如下几点：

1、发布土地征收预公告（第二十六条）；

2、组织编制征地补偿安置方案，并进行公告和听证（第二十七条、第二十八、第二十九；

3、签订征地补偿安置协议，对个别难以达成征地安置协议的，在申请征收土地时如实说明（第二十九条）；

4、申请土地征收审批（第三十条：县级以上地方人民政府完成本条例规定的征地前期工作后，方可提出征收土地申请，依照《土地管理法》第四十六条的规定报有批准权的人民政府批准）；

5、土地征收经依法批准后发布土地征收公告，公布土地征收范围和征收时间，对个别未达成征地补偿协议的作出征地补偿安置决定（第三十一条）；

14. 增加农村村民的宅基地权益保护规定

新的《土地管理法实施条例》新增并单列“宅基地管理”一节，在三十三条中对宅基地布局和建设用地指标安排作出明确规定，要求县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域内农村村民宅基地需求，乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当科学划定宅基地范围。在第三十五条规定了宅基地的有偿退出制度。

而且新的《土地管理法实施条例》在第36条中作出四禁止规定：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

15. 细化并明确集体经营性建设用地入市交易规则

在《土地管理法》第63条关于集体经营性建设用地入市规定的基础上，新的《土地管理法实施条例》用37条至43条进一步明确如何入市交易。例如：

1、第37条要求国土空间规划要合理安排集体经营性建设用地布局和用途，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

2、第40条明确了集体经营性建设用地出让、出租方案的编制和审查要求，规定：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求，编制出让、出租方案，报市、县人民政府。

3、第41条明确集体经营性建设用地出让、出租应当签订书面合同，并规定了合同应当包括的内容。

4、第43条规定了集体经营性建设用地的二次流转。

16. 明确《土地管理法》第六条的督察内容

新的《土地管理法实施条例》，在《土地管理法》第六条的基础上，明确了督察的职责和边界：

1、第44条明确了国家自然资源督察机构根据授权对省、自治区、直辖市及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察以及土地督察内容：（1）耕地保护情况；（2）土地节约集约利用情况；（3）国土空间规划编制和实施情况；（4）国家有关土地管理重大决策落实情况；（5）土地管理法律法规执行情况；（6）其他土地利用和土地管理情况。

2、第48条明确国家自然资源督察机构行使土地督察权的方式主要为：向被督察的地方人民政府下达督察意见书，约谈被督察的地方人民政府有关负责人，并可以依法向监察机关、任免机关提出追究相关责任人责任的建议。

3、48条规定了自然资源主管部门、农业农村主管部门按照职责分工进行监督检查时，可以采取的措施：询问、现场勘查、责令停止违法行为、停办手续等。

17. 土地违法行为的处罚力度加大

新的《土地管理法实施条例》在51至66条中，完善了土地违法行为的处罚措施，大幅度提高了处罚比例。同时，为了有效解决违法建筑的没收问题，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：县级以上人民政府自然资源主管部门没收在非法转让或者非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，应当于九十日内交由本级人民政府或者其指定的部门依法管理和处置。